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唐山瑞莎地产探索新常态新楼市

更新于 2017-6-19 19:30:34 1579人阅读 0人回复 显示全部楼层 倒序浏览

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发表于 2017-6-19 19:30:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
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在国家经济新常态、消费结构升级以及移动互联网大潮凶猛来袭得当下,传统实体商业纷纷探索转型之路,寻找新得发展奇迹。

 发达国家和地区的经验表明,发展租赁市场,一是要将租赁作为政府供给公共服务的内容,加强公共财政建设,将新移民、新就业大学生租房需求视为公共产品,甚至是保障的一部分,纳入公共财政。这样,才能为增加租赁供应、打造低租金环境、加强中介监管,让租房享有同等公共服务创造环境;二是壮大政府公租,稳定租赁关系和市场秩序。目前,我国公租房占比太低,90%的可出租房屋来自私人住宅;三是发展机构租赁。机构租赁是长期经营,非“一锤子买卖”,机构租赁多了,秩序就规范了。我国机构租赁滞后有两大原因,公租房供应少,带头作用不足,地价和财务成本高,相比开发和销售,租赁收益的吸引力并不大;四是加强市场秩序建设。目前,政府管理重点在新房,存量房特别是租赁房一直是空白。整体来看,租赁权益保障、租赁服务标准、投诉处理、政府职责等方面的秩序还亟待规范,要以落实条例对于出租人、承租人、中介机构、地方政府等责权利,作为市场秩序建设的目标。

德国以居民偏好租房、秩序井然、低租金称著于世。目前,德国住房自有率仅43%,租赁占57%的份额。首先,住房供应上租赁优先。德国新建房屋必须在一定期限内让给政府出租,或按管制租金出租,过了限期才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足。“二战”以来,德国共建设1000多万套社会住房,可供3000万人居住,多数为租赁住房,而德国人口仅8100万。其次,机构租赁起到“压舱石”的作用。中低收入者租赁需求更大,租赁是公共产品。2011年,德国1860万套租赁房中,政府公租房(450万套)占24%,私人机构房(410万套)占22%。再次,采取近乎苛刻的租金管制。一战时,德国就将租金管制写进民法典,并设单章规定住房租赁。二战后,面对住房短缺,德国每一个地区制定固定的房租价格表,禁止提高房屋租金。上世纪60年代后,房屋短缺局面缓解,缺房率3%以下城市取消房租限制。欧债危机后,发达经济体量化宽松,楼价上涨史无前例。2012年12月,德国议会通过更严格的涨租限制,各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%,房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。最后,德国租赁权益保障也很细致,如建立安全与健康标准评估体系,确保“可居性”;中介费和房屋修缮费等全部由房主承担;租房和买房享有等同的公共权益,只要居民合法纳税,就可享有本地公共服务。


  日本与我国一样,受儒家文化熏陶,崇尚置业才能安定,人多地少,但住房问题并不突出,这与二战后开启的租赁房屋建设“三支箭”密切相关。1951年,日本发布了《公营住宅法》,由中央向地方补助,修建出租住房,覆盖地区月收入倒数25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请,租金为同区域商品房租金的四分之一至三分之一。截至2003年,公营住宅共建设218万套。1955年,日本颁布《住宅公团法》,国家出资75%、地方出资25%设立公团,在住房严重不足的大城市兴建公寓。上世纪60年代城市化高速推进期,公团实施了两个“5年计划”,共建设了63.4万套住房,70%为出租住房。租赁房屋的最后一支箭是非营利机构住房。为稳定雇佣关系,上世纪60-70年代,很多企业开始拥有社宅和宿舍。据2007年调查,提供补贴或租金的企业占48.4%、提供社宅和宿舍的占35%。1945-1977年,日本共新建2854万套住宅,公营、公团、非盈利企业占40%。

   有条件的企业参与发展住房租赁市场,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。并以此为基础,构建社区商业发展的新局面,加入距离消费者最近的社区商业,这将成为商业地产的主战场,结合唐山瑞莎超市系统资源,打通社区商业与地产的整个链条。
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